Daar zit een luchtje aan....

Image by cookie_studio on Freepik

Daar zit een luchtje aan…

Dat moeten de kopers van een woning hebben gedacht, zoals blijkt uit een onlangs openbaar geworden uitspraak van de rechter. De rechter kreeg een opmerkelijke vraag voorgelegd: levert een sterke lijkgeur in een woning een tekortkoming in de nakoming van de koopovereenkomst op?

Voordat het antwoord op deze vraag zal worden besproken, zal ik eerst een schets geven van het juridisch kader. In de meeste gevallen dat er een woning wordt gekocht of verkocht, is daar een makelaar bij betrokken en wordt er voor het opstellen van het koopcontract gebruik gemaakt van de NVM-modelovereenkomst. Daarin is, onder meer, opgenomen dat de verkoper garandeert dat de woning de eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik daarvan noodzakelijk zijn. Voor de uitleg van het begrip ‘normaal gebruik’ wordt aansluiting gezocht bij wat daaronder naar normaal spraakgebruik wordt verstaan. Dit betekent dat in een woning gewoond moet kunnen worden op een voldoende veilige manier, voor langere tijd en zonder dat het woongenot wezenlijk wordt aangetast. Op zich is dit geen vreemde bepaling: een woning wordt per slot van rekening gekocht om daarin op een normale manier te kunnen wonen. Wanneer een woning niet de eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik daarvan noodzakelijk zijn, dan is de verkoper aansprakelijk voor de herstelkosten van de gebreken die het normale gebruik verhinderen.

Maar is een lijkgeur in de woning een gebrek dat aan het normale gebruik van de woning in de weg staat? Het antwoord van de rechter van hierop is: ja! De rechter overweegt dat lijklucht zó erg is, dat het niet moeilijk is om aan te nemen dat pogingen om deze geur teniet te doen, niet slagen. Typisch voor een penetrante geur is dat deze aanvankelijk lijkt te zijn verdwenen, maar later dan toch weer hardnekkig terugkomt. De kopers ondervinden ernstige overlast van de stank. Bij de bezichtiging kon deze stank nog niet worden opgemerkt; de verkopers hadden deze destijds verbloemd met luchtverfrissers.

Deze stankoverlast is naar de mening van de kantonrechter een gebrek dat aan het normaal gebruik van de woning in de weg staat. De verkopers moeten de kosten voor het wegnemen van de lijkgeur vergoeden aan de kopers.

De volledige uitspraak is hier te vinden.

Heb je onlangs een woonhuis gekocht met een gebrek en ben je benieuwd of je de verkoper hiervoor kunt aanspreken? Of word je als verkoper aangesproken door de koper? Neem dan gerust op met Fyner. Onze gespecialiseerde juristen hebben ruime ervaringen met het behandelen van dit soort kwesties.

Auteur: Jeroen Bakker