Van verhuurder naar verkoper: wat zijn uw rechten en plichten?
3 jul 2025
Steeds vaker besluiten particuliere verhuurders hun huurwoning te verkopen, veelal ingegeven door strategische motieven, wijzigingen in wet- en regelgeving, persoonlijke omstandigheden of een stijgende belastingdruk. Zodra u als verhuurder overweegt jouw woning te verkopen, terwijl deze nog wordt bewoond door de huurder, komt daar meer bij kijken dan bij een reguliere verkoop. Wat zijn uw rechten en plichten? En hoe gaat u om met de huurder?
Een woning zonder huurder verkoopt vaak beter, maar de verkoop met huurder kan ook juist interessant zijn voor kopers die een woning willen kopen om hem vervolgens te verhuren. In deze blog staat de vraag centraal of een huurovereenkomst mag worden beëindigd wanneer een woning wordt verkocht.
Koop breekt geen huur: wat betekent dit voor u als verhuurder?
Volgens het Nederlandse huurrecht geldt het beginsel ‘koop breekt geen huur.(1 )Wanneer u als verhuurder uw woning verkoopt, houdt dit in dat de bestaande huurovereenkomst automatisch wordt overgedragen aan de koper. De huurder behoudt dus zijn rechten en plichten, waardoor de huurder niet zomaar uit de woning kan worden gezet. Het is verstandig om potentiële kopers vooraf goed te informeren over de lopende huurovereenkomst. Transparantie voorkomt verrassingen tijdens het verkoopproces.
Zijn er wettelijke opzeggingsgronden bij verkoop?
In beginsel biedt de wet slechts een limitatief aantal gronden waarop een verhuurder de huurovereenkomst van een woning rechtsgeldig kan opzeggen.(2) Eén van deze gronden vormt een uitzondering op de hoofdregel en ziet specifiek op particuliere verhuurders. Wanneer de verhuurder een natuurlijk persoon is die niet handelt binnen de uitoefening van een beroep of bedrijf en slechts één woning verhuurt, mag hij de huur opzeggen met het oog op de verkoop van die woning. Daarbij geldt als voorwaarde dat de verhuurder de woning direct voorafgaand aan de verhuur minstens twee jaar zelf heeft bewoond.
Wat gebeurt er met de huurovereenkomst na verkoop?
Bij verkoop gaat de huurovereenkomst automatisch over op de nieuwe eigenaar. Niet alle bepalingen zijn echter bindend voor de koper. Alleen de zogenoemde kernbedingen (afspraken die direct verband houden met het gebruik van de woning) blijven gelden na de verkoop van de woning.(3)
Denk hierbij aan:
• De hoogte van de huurprijs;
• Duur van de huurovereenkomst;
• Gebruik van gemeenschappelijke ruimtes of tuin;
• Afspraken over onderhoudsverplichtingen.
Niet-kernbedingen, zoals informele afspraken over een toekomstige verbouwing of het mogen houden van een huisdier, zijn niet automatisch bindend voor de nieuwe eigenaar, tenzij de huurder daadwerkelijk een meerprijs betaalt voor deze afspraken.(4) Dit moet expliciet worden afgesproken in de huurovereenkomst. Het is dus van belang dat er een duidelijk onderscheid in de huurovereenkomst wordt gemaakt tussen kernbedingen en aanvullende afspraken. Dit voorkomt discussie na de verkoop.
[1] Art. 7:226 BW.
[2] Art. 7:274 BW.
[3] Art. 7:226 lid 3 BW.
[4] HR 15 juni 2007, ECLI:NL:HR:BA1955 (Maxeda/CAS Kampen); 26 maart 2010, ECLI:NL:HR:BK9632 (Rijbroek/Verstappen).
Hulp nodig?
Bij Fyner kunnen we jou als reiziger helpen bij het hele proces van verhalen van geleden (letsel)schade op de reisorganisator. Daarnaast bieden wij verschillende juridische diensten, altijd passend bij jouw situatie. Neem contact op met één van onze medewerkers of vul ons contactformulier in. Wij nemen binnen 24 uur contact met je op.
085 – 016 38 37
Altijd op de hoogte blijven? Volg ons op Linkedin!
