‘Canadese vastgoedbelegger verkoopt bijna 7.000 woningen’, Wet Betaalbare Huur de laatste druppel?

‘Canadese vastgoedbelegger verkoopt bijna 7.000 woningen’. Je hebt dit, of een titel van soortgelijke strekking, waarschijnlijk onlangs in het nieuws voorbij zien komen. De Canadese vastgoedbelegger Eres heeft aangekondigd haar 6.900 woningen in Nederland te willen verkopen. Ook andere beleggers zullen mogelijk afstand doen van hun vastgoedinvesteringen in Nederland, maar waar komt dat nou door en heeft dit mogelijk te maken met de komst van de Wet Betaalbare Huur? In deze blog diepen wij dat verder uit door nader in te gaan op deze nieuwe wet.

Na de verhoging van de overdrachtsbelasting naar 10,4% eerder dit jaar en de inwerkingtreding van de Wet goed verhuurderschap op 1 juli dit jaar zal naar verwachting in 2024 de Wet Betaalbare Huur in werking treden. In de kern gaat deze wet ervoor zorgen dat de huurprijzen van een groot aantal (naar schatting 300.000) woningen gemiddeld € 190 lager zullen worden. Zuiverder om te zeggen is dat de huurprijzen zullen worden gecorrigeerd naar de huurprijs die ze eigenlijk zouden moeten hebben. Dit zal met name gebeuren door het WWS (woningwaarderingsstelsel) dwingend te maken.

Eerst dient de opmerking te worden gemaakt dat niet elke woning een maximale huurprijs kent. Dit is in beginsel het geval wanneer de kale huurprijs bij aanvang van de huurovereenkomst van de woning boven de dan geldende liberalisatiegrens uitkomt. Deze grens bestaat uit een bedrag dat elk jaar opnieuw wordt vastgesteld. Voor het jaar 2023 is deze grens vastgesteld op € 808,06. Betaalt u dus een hogere huurprijs dan de vastgestelde grens? Dan woont u in een vrijesectorwoning en is het WWS niet van toepassing. Meer over verschillende types huurprijzen en de huurgrens kunt u lezen in deze blog van mijn collega.

Het WWS is een puntenstelsel waarmee huurwoningen punten toegekend krijgen op basis waarvan vervolgens de huurprijs zou moeten worden bepaald. Deze punten worden vastgesteld op basis van onder andere de oppervlakte, duurzaamheid en voorzieningen in een woning. Indien de huurprijs hoger is dan het puntensysteem kan een lagere huurprijs worden afgedwongen.

Met de inwerkingtreding van de Wet Betaalbare Huur wordt deze grens verhoogd doordat het puntenstelsel wordt opgehoogd van 148 punten naar 186 punten. Omdat de liberalisatiegrens wordt vastgesteld op basis van het aantal punten zal de liberalisatiegrens met ingang van de wet vermoedelijk uitkomen op € 1.123,13.  Dit is dus aanzienlijk hoger dan de huidige grens.

Een tweede belangrijke verandering met de komst van de Wet Betaalbare Huur is dat het WWS een dwingend karakter zal krijgen. In de Wet goed verhuurderschap zal namelijk worden vastgelegd dat het verboden is om te verhuren met een huurprijs boven de vastgestelde waardering op basis van het puntensysteem. Gemeentes kunnen dan onder andere door middel van boetes handhaven tegen te hoge huurprijzen.

Concluderend zal de Wet Betaalbare Huur er dus voor zorgen dat verhuurders ook voor een groot aantal huurwoningen in het middensegment aan een maximale huurprijs vast zullen zitten. Dit betekent dat de huurprijs van deze woningen vrijwel zeker lager zal worden, hetgeen voor vastgoedbeleggers minder winst betekent.

Gepaard met de verhoogde overdrachtsbelasting en de Wet goed verhuurderschap is het duidelijk dat de overheid beleggers op de woningmarkt tracht te weren, en met succes zo blijkt. Gelet op het vertrek van Eres, en de verkoop van 6.900 woningen, lijkt de Wet Betaalbare Huur namelijk de laatste druppel te zijn voor deze grote vastgoedbelegger. Het is dan ook niet ondenkbaar dat andere vastgoedbeleggers zullen volgen.

Twijfel je zelf over de juistheid van je huurprijs of is je huurprijs verhoogd maar ben je het daar niet mee eens? Neem dan contact met ons op. Een van onze gespecialiseerde huurrecht juristen kan je adviseren en zo nodig de huurprijs voor je aanvechten. Heb je een ander probleem met de verhuurder of huurder, ook dan kunnen we je helpen.

Auteur: Koen van de Kerkhof