Een oplopende huurachterstand? Dit is het moment om in te grijpen

Een huurachterstand ontstaat zelden van de ene op de andere dag. Vaak begint het met een gemiste betaling, gevolgd door een gedeeltelijke overboeking en de belofte dat de achterstand snel zal worden ingelopen. In de praktijk blijkt die belofte lang niet altijd uit te komen. Ondertussen blijft de huur verschuldigd en loopt de achterstand verder op. Voor verhuurders rijst dan de vraag wanneer afwachten niet langer redelijk is.

Die vraag stond centraal in een procedure die Fyner namens een verhuurder voerde bij de rechtbank Noord-Nederland, locatie Groningen. Op het moment dat de zaak aan de kantonrechter werd voorgelegd, had de huurder een huurachterstand opgebouwd van ruim zes maanden. Hoewel tussentijds verschillende betalingen waren verricht, waren deze onvoldoende om de achterstand daadwerkelijk terug te brengen. Per saldo bleef de schuld oplopen. De uitspraak van de rechtbank Noord-Nederland, locatie Groningen, bevestigt dat een rechter onder die omstandigheden bereid is een ontruiming in een eerste gerechtelijke procedure toe te wijzen.

Een huurachterstand wordt beoordeeld in zijn geheel
In procedures over huurachterstanden wordt vaak veel waarde gehecht aan de vraag of een huurder nog betalingen verricht. Dat is begrijpelijk, maar niet doorslaggevend. De kantonrechter beoordeelt het volledige betalingsverloop. Wanneer gedurende langere tijd sprake is van onvolledige of te late betalingen en de huurachterstand structureel blijft toenemen, kan sprake zijn van een ernstige tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst.

Dat was ook het oordeel van de kantonrechter in Groningen. De huurder erkende de huurachterstand grotendeels en gaf aan deze uiteindelijk te willen voldoen. De rechter zag echter geen concreet perspectief dat de achterstand op korte termijn zou verdwijnen. Onder die omstandigheden hoefde de verhuurder niet langer te accepteren dat de huurachterstand verder opliep. De gevorderde ontruiming werd daarom toegewezen.

Niet iedere huurachterstand vraagt direct om een procedure
Deze uitspraak betekent niet dat iedere betalingsachterstand onmiddellijk tot een ontruimingsprocedure moet leiden. Veel huurachterstanden kunnen in een vroeg stadium worden opgelost door duidelijke afspraken of een realistische betalingsregeling. De praktijk laat echter ook zien dat er een omslagpunt ontstaat. Wanneer betalingen uitblijven, afspraken niet worden nagekomen en de achterstand maand na maand groter wordt, verandert de situatie fundamenteel. Vanaf dat moment neemt niet alleen de financiële schade toe, maar ook het risico dat de openstaande huur nooit volledig zal worden voldaan. Juist daarom is timing belangrijk. Een procedure wordt niet sterker doordat langer wordt gewacht. In veel gevallen gebeurt juist het tegenovergestelde.

Een goed dossier maakt het verschil
In de procedure in Groningen speelde niet alleen de omvang van de huurachterstand een rol. De betalingsgeschiedenis was zorgvuldig vastgelegd en uit het dossier bleek welke betalingen waren ontvangen, welke huurtermijnen openstonden en welke pogingen waren gedaan om de huurder alsnog tot betaling te bewegen. Daardoor kon de kantonrechter eenvoudig vaststellen dat geen sprake was van een tijdelijk betalingsprobleem, maar van een structurele tekortkoming.

Bij Fyner besteden wij daarom veel aandacht aan de voorbereiding van een zaak. Een goed opgebouwd dossier vergroot niet alleen de kans op een succesvolle procedure, maar biedt ook eerder duidelijkheid over de juridische positie van een verhuurder. Regelmatig leidt dat zelfs tot een oplossing voordat een rechter zich over de zaak hoeft uit te spreken.

Wacht niet tot de schade verder oploopt
Een huurachterstand van enkele maanden hoeft niet direct het einde van een huurovereenkomst te betekenen. Wanneer de achterstand echter structureel blijft oplopen en een huurder geen reëel uitzicht biedt op herstel, hoeft een verhuurder niet eindeloos te blijven wachten.

Wilt u als verhuurder weten welke stappen u kunt zetten of wanneer een procedure kansrijk is? Op onze Huurrechtpagina leest u meer over onze werkwijze en hoe wij verhuurders begeleiden bij huurachterstanden, ontruimingsprocedures en andere huurgeschillen.